Exonération de la plus-value de cession de la résidence principale : maintien en cas de déménagement antérieur à la cession

Pour l'application de l' article 150 U du CGI , un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l'immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l'immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

Sources : CE, 3e et 8e ss-sect. réunies, 7 mai 2014, n° 356328, SCI La Lieutenance

La Garantie universelle des loyers (GUL) a été adoptée le 17 janvier par l'Assemblée Nationale dans une version «facultative».
Les propriétaires pourront donc choisir entre la GUL, la caution solidaire du locataire, une assurance GLI privée, ou encore ne pas s’assurer.
Les propriétaires qui choisiront la GUL auront tout intérêt à contracter des assurances complémentaires afin de combler les « trous de garanties » du dispositif public.
La GUL entrera en vigueur le 1er janvier 2016.

Quid des plus-values ?

Il n'y a pas de plus-value immobilière à l'occasion de la première cession d'un logement autre que la résidence principale :
Si le prix de vente est intégralement réinvesti dans un délai de 24 mois dans l'acquisition d'une résidence principale.
Si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des 4 années précédent la cession.
Enfin, si la cession intervient plus de cinq ans après l'acquisition du logement.

Oui, tout à fait.
Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, il y a neuf diagnostics obligatoires en 2011 en France :

1- Le diagnostic amiante.
2- Le diagnostic assainissement non collectif.
3- Le diagnostic électrique.
4- Le certificat état des risques naturels.
5- Le diagnostic gaz.
6- Le diagnostic loi Carrez.
7- Le diagnostic performance énergétique.
8- Le diagnostic plomb.
*- Le diagnostic termites.

Que votre vente se réalise par un agent immobilier, voire de particulier à particulier, vous êtes dans l'obligation dans tous les cas de transmettre le DPE pour la publication de votre annonce sur les supports de communication (internet, journaux ....).
La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l'affichage du diagnostic performance énergétique (DPE) sur toutes les petites annonces immobilières. Ceci concerne aussi bien les annonces immobilières de location que de vente de biens immobiliers.

Attention, Lors de la signature du compromis, vous devez fournir soit à l'agence, soit au notaire l'intégralité des diagnostics obligatoires correspondant à votre bien.

Auparavant, les particuliers disposaient d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature du compromis / promesse de vente, mais seulement pour les logements neufs. Avec la loi SRU cette disposition a été étendue à l'achat dans l'ancien.

Versement de sommes d'argent lors d'une transaction immobilière à un non-professionnel.
Le versement de sommes d'argent est strictement interdit en cas d'achat d'un bien à un non professionnel pendant le délai de rétractation de 7 jours. Cette interdiction a pour but de protéger le particulier afin de lui offrir une période de réflexion sans avoir pris au préalable d'engagement financier.

Versement de sommes d'argent lors d'une transaction immobilière neuf et/ou par l'intermédiaire d'un professionnel.
La loi autorise les offres d'achat avec versement d'argent s'il s'agit d'immobilier neuf voire quand la transaction est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel. Le délai de rétractation sera de 7 jours et la totalité de la somme versée devra être rendue dans un délai de 21 Jours.

Principe de la loi Duflot ?
La loi Duflot remplace le dispositif Scellier. C'est une réduction d'impôts de 18 % de l'investissement prévu.
Ce dispositif s'étale sur 9 ans, ce qui permet aux particuliers de réduire leur impôt sur le revenu tout en investissement dans l'immobilier.

Les bénéficiaires de la loi Duflot ?
La loi Duflot est destiné à tous les contribuable Français qui achètent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un logement neuf destiné à la location. Les acquéreurs peuvent alors disposer d'une réduction d'impôts de 18 % étalée sur 9 ans.

Les obligations liées à la loi Duflot

1-Le logement doit être destiné à la location (logement nu) à usage d'habitation principale.
2-La durée prévue de location doit être de 9 années.
3-Le chantier doit être terminé dans les 30 mois après la date du permis de construire.
4-Les loyers doivent être plafonnés et d'un montant inférieur de 20 % aux loyers rencontrés sur le marché.
5-La location doit intervenir dans les 12 mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble.
6-Le total d'investissement est limité à 300.000 euros et à 2 logement par an.
7-Un plafond de 5.500 euros du m² est retenu quelque soit l'emplacement du logement.
8-Les locataires doivent disposer d'un plafond de ressources.
9-La loi fixe un % d'appartements (20 % minimum) au sein d'un immeuble neuf qui ne peuvent pas bénéficier de la réduction d'impôt.
10-Il existe un plafond global de 10.000 euros / an (la loi Duflot est inscrite dans le plafond sur les niches fiscales).

Quoi ?
Pour bénéficier de la loi duflot, il faut investir dans des biens à faible consommation d'énergie.

Exemple
Pour un investissement de 250.000 euros, la réduction d'impôt est de 45.000 euros, soit 5.000 euros par an.

Peut-on louer à un membre de la famille ?
Pour être valable, on ne peut pas conclure de location avec un membre du foyer fiscal, un ascendant voire un descendant du contribuable.

C'est acté. A partir du 8 mars 2012, tous les logements devront comporter un détecteur de fumée. Un décret concernant l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, qui oblige à partir de mars 2015, à ce qu'un locataire, un propriétaire d'un logement installe au moins un détecteur de fumée normalisé.
L'objectif de ce détecteur est :
De détecter les fumées émises dès le début d'un incendie,
D'émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie.
L'occupant du logement une fois le dispositif installé fait une notification à son assureur, avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages incendies. L'assureur transmettra à l'occupant une attestation.

La responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé incombe en règle générale à l'occupant du logement, sauf par exemple dans le cas de locations saisonnières, de locations meublées ou de logements sociaux.
Enfin, l'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie : cette notification s'effectue par la remise d'une attestation dont le contenu doit être précisé par un arrêté à paraître.

Ainsi donc, à partir du 8 mars 2015 (loi Morange), tous les logements français devront être équipés d'un détecteur de fumée. Le risque d'incendie domestique est considéré par 77% des Français comme un sujet à prendre au sérieux. Seulement 9% affirment ne pas du tout s'en inquiéter. En revanche, 50% des Français estiment que leur logement ne peut être touché par ce type de risque.

Celui qui construit au sens de constructeur, que ce soit un professionnel ou un particulier est responsable des dommages, qui remettent en cause la solidité de l'ouvrage, voire qui le rendent impropre à sa destination. Cette responsabilité est engagée pendant 10 ans. Un particulier qui effectue lui-même des travaux de construction est redevable de la garantie décennale en cas de vente du bien.

Un arrêt récent la Cour de cassation a reconnu la responsabilité du vendeur qui avait réalisé lui-même une petite terrasse en bois attenante à sa maison. L'acquéreur de la maison constatant que la terrasse était pourrie, a décidé de poursuivre le vendeur en justice au titre de la garantie décennale du constructeur, avec réclamation des indemnités pour la remise en état de la terrasse.

La cour a estimé, qu'il importait peu qu'il s'agisse d'une construction de conception artisanale non conforme, car ces travaux correspondent à un ouvrage au sens de la loi. Dès lors la responsabilité de celui qui l'a réalisé est engagé.

Mr et Mme X, ont mis leur maison en vente auprès de deux agences.
L'une obtient une proposition d'achat à 250.000 euros (prix du mandat), mais avec une condition suspensive liée à l'obtention d'un crédit.
L'autre obtient une proposition d'achat à 237.500 euros (comptant, sans aucun crédit).

Quelle agence doivent-ils choisir ?

Mr et Mme X ne peuvent pas refuser une proposition faite au prix du mandat. L'agence dans tous les cas doit fournir au vendeur des éléments financiers sur les capacités financières de l'acquéreur à obtenir un prêt et donc sur la solvabilité de l'acquéreur. A cet effet, l'agent immobilier engage sa responsabilité à hauteur de la clause pénale insérée dans le vente.

Lors de la vente d'un bien immobilier, il est habituel que le calcul de la taxe foncière se fasse au prorata de la détention du bien.
Par exemple, si l'acte authentique concernant une maison est signé au 1er août 2012. La vendeur supportera la taxe foncière du 1er janvier au 31 juillet 2012, l'acquéreur quant à lui supportera la taxe du 1er août au 31 décembre. Traditionnellement, c'est l'acquéreur lors de l'acte notarié qui fera un chèque au vendeur.concerant sa quôte part. Le vendeur réglera ainsi l'intégralité directement à l'administraton fiscale.

La promesse de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre son bien. l'autre forme est le compromis de vente. Ce sont les actes qui précèdent l'acte authentique.

En échange de cette promesse de vente, l'acheteur doit régler au vendeur une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente du bien. Contrairement au compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse de vente
n'engage que le vendeur. Le compromis de vente quant à lui engage les deux parties.

le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat. Dans le cas du compromis l'acquéreur verse un dépôt de garantie d'environ 10% du prix de vente. L'envoi en recommandé à l'acquéreur marque officiellement le début du délai de rétractation de 7 jours. 
Deyx cas de figure :
Si l'acquéreur ne se rétracte pas au cours des 7 jours, la vente continue.
Si l'acquéreur se rétracte après les 7 jours. L'acquéreur perd alors son dépôt de garantie (sauf si la rétractation est le fruit de la levée d'une
condition suspensive (Refus de prêt, urbanisme non validé ...).

Si vous souhaitez confier la vente de votre bien à un agent immobilier, vous devez avant tout signer un mandat de vente (simple ou exclusif), c'est obligatoire. Il est formellement interdit de vendre un bien immobilier sans en détenir préalablement le mandat.
Le mandat simple
Vous pouvez donner la vente de votre bien à plusieurs agences, mais vous pouvez également le vendre par vous même.

Le mandat exclusif
Le mandat exclusif est confié à une seule et unique agence immobilière, qui a pour mission de trouver un acquéreur. Le mandat est obligatoirement limité dans le temps. Il doit préciser sa durée de validité, sous peine de nullité. Dans la majorité des cas il est
renouvelé par tacite reconduction. Toutefois, la durée totale doit être mentionnée.

Résiliation
En ce qui concerne le mandat exclusif. Vous pouvez résilier à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez toutefois attendre un délai de 3 mois. La résiliation sera effective 15 jours après le réception de votre votre lettre.

En ce qui concerne le mandat simple. Si le mandat a été signé, il y a 3 semaines, un mois, voire un mois et demi, ... vous ne bénéficiez plus du délai de 7jours de rétractation lié à la vente à domicile. Vous pouvez résilier à tout moment un mandat simple par simple lettre recommandée avec AR.

ATTENTION : Tout mandat (y compris simple) dispose d'une durée irrévocable de 3 mois (avant résiliation, vous devez bien relire le contenu de votre mandat).

La réponse est non.
L'agent immobilier pourra prouver via les bons de visite, via des témoignages, via une proposition d'achat voire via des messages vocaux, ... que vous avez visité avec lui le dit bien immobilier.
D'une manière générale les mandats comportent un clause indiquant, qu'après visite, les propriétaires s'interdisent de traiter avec l'acheteur pendant une durée (suivant les cas) de 12 à 24 mois.

Puis-je traiter en direct avec les propriétaires ?
La réponse est encore non.
L'agent immobilier qui vous a fait visiter le bien a reçu mandat du propriétaire quant à la recherche d'un acquéreur.
Compte-tenu de la situation, l'agence immobilière risque de se retourner vers les vendeurs du biens (avec demande de dommages et intérêts) qui vont dès lors catégoriquement refuser de vous le vendre.

C'est une garantie spécialement mise en place pour les acheteurs en cas de revente forcée du bien immobilier.
C'est un argument marketing utilisé par les agences immobilières afin de fidéliser leurs clients. C'est la mise en place d'une assurance qui couvre l'acheteur de la moins-value éventuelle lors de la revente précipitée.
Le principe de ce type de contrat d'assurance est assez simple : En effet, la compagnie d'assurance s'engage à compenser la moins-value potentielle engendrée par la vente du bien immobilier, pour peu que celle-ci ait été consécutive à un cas de force majeure.

Comment procède t'on au calcul de la moins-value ?
C'est la différence entre le prix auquel vous avez acheté (prix d'achat + frais de notaire + travaux) et le prix auquel vous êtes forcé de revendre (c'est à dire le net vendeur restant)

Quels sont les cas généralement couverts par l'assurance revente :

Le divorce ou la rupture de Pacs.
La mutation professionnelle.
Le licenciement économique.
Le décès accidentel de l'acquéreur ou de l'un des co-acquéreurs.
Les naissances multiples (jumeaux, triplés ou plus).

Certains concubins peuvent avoir intérêt à former une SCI (société civile immobilière) pour l'achat de leur résidence principale (avec achats croisés en usufruit et en nue-propriété).

L'intérêt est majeur :
Cela permettra au conjoint survivant de bénéficier du logement, malgré les assauts des héritiers.

Le principe est simple :
Chacun est propriétaire de ses propres parts, mais également usufruitier de celles de l'autre. Si l'un des deux décède, le conjoint survivant possède bien évidemment la moitié de ses parts, mais est usufruitier de la moitié des parts du défunt. La moitié de la nue-propriété revenant de plein droit aux héritiers de ce dernier.
De ce fait, si statutairement parlant, le couple a verrouillé l'acquisition du bien immobilier en conférant le pouvoir au conjoint-survivant, ce dernier pourra jouir du logement jusqu'à son propre décès.

Exemple :
Mr X et Mme Y ont décidé de créer une SCI, car la vie en concubinage peut s'avérer compliquée sur le plan légal, d'autant plus quand il s'agir d'acquérir une résidence principale. La SCI ainsi constituée, ils peuvent se partager l'usufruit et la nue propriété. Si par exemple, le capital de la SCI est composé de 1000 parts, ventilé comme suit :
Mr X achète la nue-propriété des parts de 1 à 500 et l'usufruit des parts de 501 à 1000.
Mme Y achète la nue-propriété des parts de 501 à 1000 et l'usufruit des parts de 1 à 500.

Si Mr X décède (Le décès éteignant l'usufruit), Mme Y se retrouve avec la nue-propriété de ses parts de 501 à 1000 (exempt de droits de succession) et bénéficiera de l'usufruit des parts de 1 à 500. Mme Y aura donc la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès.

La profession d'agent immobilier est réglementée par :

. la loi du 2 janvier 1970 modifiée par l'ordonnance n°2004-634 du 1er juillet 2004 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
. le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
. le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 fixant les conditions d'application de la loi susvisée.
. l'arrêté du 16 mars 2006 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration d'activité et de l'attestation prévues par le décret susvisé.

Il s'agit d'une activité commerciale réglementée, subordonnée à l'obtention d'une carte professionnelle et à une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Depuis le 1er janvier 2006, il existe trois cartes professionnelles : « transactions sur immeubles et fonds de commerce », « gestion immobilière » et « marchand de listes ».

Ces cartes sont valables 10 ans.

Elles sont délivrées par la préfecture dans le ressort duquel l'agence est implantée. A cet égard, la personne physique ou, s'il s'agit d'une personne morale, son représentant légal, doit remplir certaines conditions pour pouvoir l'obtenir.

POUR OBTENIR UNE CARTE PROFESSIONNELLE D'AGENT IMMOBILIER, IL FAUT :

1. Justifier d'une aptitude professionnelle (article 9 à 16 du décret n° 2005-1315 complété par circulaire du 16.10.2008)
2. Ne pas faire l'objet d'une des incapacités mentionnées à l'article 9 de la loi du 2 janvier 1970 modifiée
3. Justifier d'une garantie financière
4. Souscrire à une assurance responsabilité civile
5. Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés
6. Ne pas avoir fait l'objet d'une condamnation pénale.

SANCTIONS EN CAS DE NON RESPECT DE LA RÉGLEMENTATION

Le non-respect de la réglementation applicable à la profession d'agent immobilier est passible de l'une des peines prévues aux article 14 à 18 de la loi de 1970. Est puni de six ans d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende, le fait de :
. de se livrer ou de prêter son concours, de manière habituelle ou occasionnelle, à des opérations immobilières sans être titulaire de la carte d'agent immobilier ;
. de ne pas effectuer la déclaration préalable d'activité d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ;
. de négocier, d'entremettre ou de prendre des engagements pour le compte d'un titulaire d'une carte professionnelle sans y être habilité.

C'est un document qui rassemble toutes les conditions du crédit. Ainsi l'emprunteur peut prendre connaissance de l'ensemble des détails du crédit. Il pourra ainsi faire des comparaisons, s'il dispose de plusieurs offres.

Elle est envoyée par les banques à l'emprunteur par voie postale (lettre recommandée avec AR), en double exemplaire. Elle doit OBLIGATOIREMENT être envoyée par ce moyen. Sous peine de perte aux intérêts pour l'emprunteur, ainsi qu'une amende.

Cette offre est valable pendant 30 jours minimum. L'établissement bancaire ne peut pendant ces 30 jours modifier les termes de son offre.

L'acceptation de l'offre ne peut intervenir avant un délai de réflexion de 10 jours. Passé ce délai, le client peut accepter l'offre en adressant à l'organisme de crédit, le double de cette offre dûment remplie, datée et signée.

Cette offre doit informer de manière la plus complète possible afin que le futur acquéreur puisse prendre une décision mûrement réfléchie (articles L.312-8 et L.312-9 du code de la consommation).

Toutes les annonces immobilières mises en ligne sur internet doivent faire apparaitre la classe énergie du bien. Cette étiquette doit être parfaitement lisible et en couleur. Sa taille minimale quant aux annonces internet est de 180 Pixels x 180 Pixels.
En ce qui concerne les petites annonces sur les journaux, seule la lettre correspondant à la classe énergie du bien doit être mentionnée. Cette mention doit être écrite en majuscule, au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.
Le manque de publicité quant à cette mention dans une annonce est de manière à induire en erreur le consommateur (article L.121-1 du code de la consommation) et peut être réprimé de la manière suivante : deux ans d'emprisonnement et 37.500 euros d'amende.

La cour de cassation a estimé que non .... il convient donc maintenant aux acquéreurs d'être prudents compte-tenu de cet arrêt du 06 octobre 2011.

Texte intégral

Cour de cassation / chambre civile 1 / Audience publique du jeudi 6 octobre 2011
N° de pourvoi: 10-15661 / Non publié au bulletin Cassation
M. Charruault (président), président
Me Balat, Me Spinosi, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 12 décembre 2005, la SCI la Gaulette, représentée par M. X..., a donné mandat non exclusif à la société Sonabi immobilier (la société Sonabi) de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, étant fixée à 12 % du prix ; qu'une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janvier 2006, par l'intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y..., agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération dûe par l'acquéreur à l'agent immobilier étant fixée à 5 000 euros ; que, faisant état d'une visite qu'elle avait fait effectuer à M. Y... le 12 décembre 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 décembre, la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y... et M. X..., Mme Danièle X... et Mme Florence X... (les consorts X...), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l'objet d'une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23 760 euros ; que la cour d'appel a rejeté ses demandes ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l'arrêt énonce que cette société ne peut, par la clause qu'elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu'elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c'est par son intermédiaire que l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et que ce serait par une faute du vendeur qu'elle en aurait été privée ;

Qu'en statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n'avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : " pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de
respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;

Et attendu que la cassation sur la deuxième branche relative aux obligations du vendeur entraîne par voie de conséquence celle des dispositions de l'arrêt écartant la responsabilité de l'acquéreur dont la complicité était alléguée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SCI la Gaulette, prise en la personne de son liquidateur amiable M. X..., M. Y..., la SCI Lioric et les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI la Gaulette, prise en la personne de son liquidateur amiable M. X..., M. Y..., la SCI Lioric et les consorts X... à payer à la société Sonabi immobilier la somme de 3 000 euros, rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze.

C'est la règle selon laquelle toute personne qui dispose d'un bien immobilier, sans en être réellement propriétaire, peut en acquérir la propriété par prescription (acquisitive).
En sont exclus : les immeubles répertoriés monuments historiques, les sites classés, ...
Normalement la possession dudit bien doit avoir duré 30 ans. Toutefois, pour celui qui acquiert de bonne foi, un titre de propriété valable, elle est de 10 ans (s'il réside dans le ressort de la cour d'appel, sinon elle est de 20 ans).

C'est une charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété. Les propriétaires étant différents. Celle qui supporte la charge s'appelle le fonds SERVANT, celle qui en bénéficie s'appelle le fonds DOMINANT.

La servitude constitue un droit réel immobilier. En effet, elle est attachée à la propriété et non au propriétaire. Elle est mentionnée dans l'acte authentique lors de la vente.

La genèse de la servitude peut avoir plusieurs origines :

Elle peut-être légale (instaurée par le code civil voire par la loi), µ
Naitre de la configuration du lieu, (servitude des eaux de ruissellement)
Convenue entre les propriétaires dîtes servitudes conventionnelles. Pour entériner cette servitude, il est important qu'elle figure dans l'acte notarié et qu'elle fasse l'objet d'une publicité foncière.

Caractéristiques :
Il existe des servitudes continues et discontinues.

Servitudes continues : Elles s'exercent en permanence, sans intervention humaine.
Servitudes discontinues : Elles s'exercent de manière discontinue avec une intervention humaine.

Pour qu'une servitude puis être opposable à l'acheteur du fonds servant, 3 conditions doivent être réunies :
Avoir fait l'objet d'une publicité foncière,
Être mentionnée dans l'acte authentique,
L'acheteur doit être informé de la servitude au moment de l'achat.

Durée d'une servitude :
En principe, perpétuelle. Toutefois, si au bout de 30 ans il n'y a aucune utilisation, elle s'éteint automatiquement.
Une servitude peut également avoir été accordée par un propriétaire pour une durée limitée.

Le principe
Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grandes importances.

Les travaux concernés
Un permis de construire est notamment exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante : ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m², ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé. Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m² ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation), ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

S'agissant des constructions nouvelles, elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

À noter : le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l'emprise au sol de la future construction dépasse 170 m².

Constitution du dossier
La demande de permis de construire doit être effectuée au moyen de l'un des formulaires suivants :
cerfa n°13406*03 lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle et/ou ses annexes,
cerfa n°13409*02 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public...).
Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de demande de permis de construire.

Dépôt du dossier
Le dossier doit être envoyé en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain. Des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si les travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...). La mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

Délais d'instruction
Le délai d'instruction est généralement de :
2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes, ou 3 mois dans les autres cas.
Un extrait de la demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et reste affiché tout le temps de l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois.

Décisions de la mairie

En cas d'acceptation
La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision est adressée à l'intéressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

En cas de refus
Lorsqu'un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.
Si cette tentative échoue, le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
Le demandeur doit exposer clairement les raisons qui lui permettent de justifier son droit à l'obtention d'un permis de construire.

En l'absence de réponse
La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire. L'intéressé a tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.


Sources : Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) - Mise à jour le 06.03.2012.

Un propriétaire ne peut pas s'opposer à la fixation d'une plaque indiquant le nom de la rue sur le mur de son immeuble (Cour de cassation, 8 juillet 1890, Hinaux).
En l'absence de réglementation en la matière, les communes peuvent se référer aux dispositions applicables à la ville de Paris, qui précisent que la mise en place d'une telle signalétique sur un immeuble, effectuée par les soins et à la charge de la commune, n'ouvre pas de droit à indemnisation pour les propriétaires.
La signalétique des rues dans les communes n'est pas obligatoire, à l'exception de la ville de Paris. Néanmoins, le maire doit veiller à la commodité du passage dans la commune : l'indication du nom des voies constitue l'une des modalités permettant d'assurer
cet objectif. Par ailleurs, les villes de plus de 2 000 habitants ont l'obligation de tenir à jour une liste des voies publiques et privées de la commune.
Le nom des rues peut être indiqué sur des poteaux plantés aux carrefours ou sur des plaques indicatrices fixées sur les façades des immeubles. La décision relève du conseil municipal qui règle, par ses délibérations, les affaires de la commune.

Sources : Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)- Publié le 05.03.2013.

Principe
La loi interdit de créer des ouvertures dites "de vue" qui procurent une vue sur le terrain de son voisin, à moins de respecter certaines règles de distance par rapport à cette propriété.
En revanche, il est possible d'aménager des ouvertures dites "de jours de souffrance" laissant uniquement passer la lumière, sous réserve de respecter
certaines conditions. Les 2 propriétaires peuvent s'affranchir de ces règles de distance d'un commun accord.

Création de "vue"

Vue droite
Une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine si la personne qui souhaite réaliser cette ouverture a une vue directe sur le terrain de son voisin.
Cette distance se mesure : de l'extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite du terrain voisin, lorsqu'il s'agit de la création d'une fenêtre ou de l'extrémité extérieure jusqu'à la limite du terrain voisin, lorsqu'il s'agit de la création d'une terrasse ou d'un balcon.
La vue droite correspond à une personne qui se place dans l'axe de l'ouverture et regarde droit devant elle sans se pencher ni à gauche ni à droite.

Vue oblique
Une distance minimale de 0,60 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine si la personne qui souhaite réaliser cette ouverture a une vue de côté sur le terrain de son voisin.
La distance part de l'angle de l'ouverture jusqu'à la limite du terrain voisin. La vue oblique correspond à une personne qui se place dans une direction différente de l'axe de cette ouverture et regarde en se penchant à droite ou à gauche.

Création de "jours de souffrance"
Il est possible d'aménager des "jours de souffrance", c'est-à-dire des fenêtres laissant uniquement passer la lumière sans permettre de voir chez autrui. Pour cela, ils doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et opaque, garni d'un treillis de fer. De plus, ils ne peuvent être placés qu'à 2,60 mètres au dessus du plancher si c'est au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. Leur dimension n'est pas réglementée.

En cas d'absence de vue
Si aucune vue n'est possible sur le terrain voisin, les règles de distance n'ont pas à être respectée. C'est le cas par exemple lorsque la fenêtre donne sur un mur, sur un toit fermé ou sur le ciel.

Recours en cas de non respect des règles de distance
Le voisin qui conteste la création d'une ouverture peut saisir le tribunal d'instance pour en demander la suppression. Les juges apprécient au cas par cas la qualification des ouvertures. Il est tenu compte principalement de la possibilité ou non de regarder sur le terrain voisin, sans effort particulier et de manière constante et normale.

Sources : Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) - Mise à jour le 28.06.2012.

Si un arrêté municipal le prévoit, ce n'est pas simplement recommandé mais bien obligatoire de déneiger ou faire déneiger devant chez soi.
Aucun texte de portée générale, loi ou décret, ne prescrit une telle obligation.
Le règlement sanitaire départemental type, repris par les différents règlements préfectoraux, comporte deux articles sur la salubrité des voies et espaces libres par temps de neige ou de verglas.

Le premier concerne la salubrité des voies publiques et des espaces libres. Il prévoit (article 99.8) que « des arrêtés municipaux fixent les obligations spéciales des riverains des voies publiques en temps de neige et de verglas ».
Le second concerne les voies privées et prévoit (article 100.2) qu'« en cas de neige et de gel, les propriétaires riverains des voies privées non ouvertes à la circulation publique ou leurs préposés sont tenus dans le moindre délai de déblayer la neige et le verglas devant leur immeuble ». Et il ajoute que « les neiges et les glaces ne doivent pas être poussées à l'égout ni vers les voies publiques. Les tampons de regard et les bouches d'égout, ainsi que les bouches de lavage doivent demeurer libres ».

C'est donc au maire qu'il appartient de fixer, par arrêté municipal, les obligations spéciales des riverains des voies publiques en temps de neige et de verglas. Les arrêtés municipaux prévoyant une obligation pour les riverains de déneigement du trottoir ou, en son absence, de l'accotement piéton de la chaussée en précisent alors les modalités. Il en est de même pour la lutte contre le verglas. Il convient donc toujours de se reporter à l'arrêté municipal.

Dans certaines communes où les conditions climatiques le rendent nécessaire, ces arrêtés peuvent également prescrire : La pose sur les toits des immeubles bordant la voie publique d'arrêts de neige, parfois appelés barre à neige ou barres antichute,ou l'enlèvement des glaçons qui se formeraient le long des tuyaux de descente ou au bord des toitures.

En l'absence d'arrêté municipal la responsabilité des riverains propriétaires peut, cette fois, être engagée pour négligence en cas de dégâts engendrés par la chute de blocs de neige ou de glace.

Sources : Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre). Publié le 24.01.2013

Les conditions pour bénéficier du PTZ+ ont changé depuis le 1er janvier 2013. Un arrêté a récemment précisé les conditions d'obtention du PTZ+ à compter de cette date. Le PTZ+ est un prêt immobilier (Prêt à taux zéro (PTZ+)) qui s'adresse, sous conditions de ressources, aux personnes souhaitant acquérir leur première résidence principale.
Ce qui a changé
Parmi les nouveautés de ce PTZ+ version 2013, les plafonds de ressources que les bénéficiaires ne doivent pas dépasser ont été revus. Ainsi, par exemple, les ressources d'un couple avec 2 enfants ne doivent pas dépasser :
72 000 euros si cette résidence se situe à Paris (87 000 euros dans la version précédente du PTZ+),
37 000 euros si cette résidence se situe en zone rurale (53 000 euros dans la version précédente du PTZ+).

Le PTZ+ ne peut être attribué qu'à la condition qu'il serve à l'acquisition d'un logement neuf et que celui-ci respecte des critères de performance sur le plan énergétique. Une exception est cependant faite à ce principe : en effet, ce prêt peut parfois être accordé au locataire d'un logement social qui en fait l'acquisition auprès de son bailleur social (Le PTZ+ peut-il financer l'acquisition d'un logement social ancien ?)

À noter :

Le PTZ+ ne peut pas financer la totalité d'une opération financière. Le montant de l'opération est plafonné, ce plafond dépendant de la zone dans laquelle elle doit être réalisée et du nombre d'occupants du logement. De plus, le PTZ+ ne peut financer qu'un pourcentage de ce coût plafonné, qui varie, selon la zone, de 18 % en zone rurale à 33 % à Paris. Le PTZ+ peut donc être notamment complété par :

un prêt immobilier classique, (Prêt immobilier classique),
un prêt conventionné, (Prêt conventionné),
un prêt d'accession sociale, (Prêt d'accession sociale (PAS)),
ou un prêt complémentaire, (Financement du logement : prêts
complémentaires).

Sources : Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre). Publié le 24.01.2013.

Une hypothèque intervient dans le cadre d'un prêt immobilier. Lorsque la banque vous octroi un crédit, elle dispose d'une garantie (l'hypothèque) qui lui permet d'être remboursé en cas de vente du bien immobilier (par le biais du Notaire en charge de l'acte authentique). Mais pas seulement en cas de revente du bien immobilier lui-même, car l'hypothèque sert également lorsque l'emprunteur ne peut plus, pour des raisons diverses, rembourser l'organisme de financement. Ce dernier a la possibilité, si l'emprunteur ne satisfait pas à ses obligations, de saisir le bien, de le faire mettre en vente par voie de décision judiciaire.

C'est un acte juridique et authentique, attestant que le débiteur a remboursé de manière intégrale son crédit. Lorsqu'on parle de mainlevée hypothécaire, il existe des frais de levée d'hypothèque. Généralement, le montant des frais de levée d'hypothèque inclut les honoraires du notaire et diverses taxes et frais liés à la radiation du bien immobilier sur la liste des hypothèques.
Afin de vous éviter le calcul fastidieux, nous vous donnons de manière approximative le montant des frais liés à la mainlevée d'un hypothèque :
Pour 100.000 euros : 0.840 euros
Pour 200.000 euros : 1.280 euros
Pour 300.000 euros : 1.710 euros
Pour 400.000 euros : 2.150 euros
Pour 500.000 euros : 2.590 euros
Pour 600.000 euros : 3.030 euros
Pour 700.000 euros : 3.460 euros
Pour 800.000 euros : 3.900 euros
Pour 900.000 euros : 4.340 euros

Nota Bene : Ces calculs sont transmis à titre indicatif et ne peuvent en aucun cas être utilisés à des fins de mainlevée. YOUIMMO France décline toute responsabilité en cas d'utilisation de ces chiffres. Il vous convient par mesure de précaution de consulter votre notaire qui lui seul pourra compléter de manière plus précise notre analyse.

L'alignement c'est la fixation de la limite du domaine public au droit des propriétés riveraines. L'alignement représente la zone d'implantation des constructions par rapport au domaine public (répondant à des problématiques d'esthétismes, urbaines,
de salubrité, de sécurité). C'est lors de l'acte authentique que le notaire doit obtenir plusieurs documents d'urbanisme dont ce fameux certificat d'alignement individuel par rapport à la voie publique.
Le compromis doit nécessairement comporter le plan d'alignement et indiquer que le bien est "frappé d"'alignement", sous peine de désistement de l'acquéreur (qui peut invoquer ne pas avoir eu connaissance de cet état d'alignement).
Dans tous les cas, la promesse de vente/le compromis doit mentionner la situation administrative du bien cédé. Cela fait partie des déclarations générales du vendeur, il est bien tenu par l'obligation de délivrance de l'immeuble cédé. L'obligation de délivrance est définie par le code civil comme le transfert de la chose vendu en la puissance et la possession de l'acheteur.

Cette loi correspond à l'obligation du vendeur de mentionner dans la promesse de vente voire le compromis, la superficie vendue. La surface mentionnée dans l'acte doit être comprise comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
En cas d'erreur l'acquéreur peut intenter une action en annulation et ceci au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois après la signature de l'acte authentique.
L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, prévoit que « si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ». Cette action doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, sous peine de déchéance.
Cette loi ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, boxes ou places de parking, elle ne s'applique pas aux ventes de terrains à bâtir, et aux ventes de maisons individuelles.

... après la signature de l'acte authentique. Avaient-ils le droit ? Absolument pas.
Ils engagent leur responsabilité contractuelle en se fondant sur l'obligation de délivrance (article 1615 du code civil - créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804. (i.e. L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel). Les éviers, lavabos, parois de douches et autres constituant des immeubles par destination.
Ainsi les vendeurs seront probablement condamnés à réparer le préjudice causé du fait du manquement à leur obligation de délivrance telle que prévue par l'art. 1615 du Code Civil.

C'est une zone qui n'est pas constructible compte-tenu des contraintes qui peuvent exister. Ces contraintes peuvent être structurelles, architecturales, voire autres. Il convient de se référer au POS (Plan d'Occupation des Sols) pour connaitre les caractéristiques de ladite zone.

Code civil, Articles 1174 : Toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige. La condition est "potestative" quand l'exécution de l'obligation dépend de la seule volonté d'un des contractants. Exemple le plus courant : Celui de la revente de l'ancien logement.
Le cas que l'on retrouve le plus souvent est celui qui conditionne la réalisation de l'achat d'un nouveau logement à la vente de l'ancien logement (permet d'éviter de passer par un prêt relais). La mise en place d'une telle clause conditionnelle peut laisser entrevoir un caractère potestatif. En effet, sa réalisation est conditionnée à la seule volonté de l'intéressé (annulant par là-même l'obligation).
Il est à noté toutefois que lorsqu'elle est juridiquement bien encadrée, elle peut être considérée comme acceptable.

C'est une garantie pour l'acquéreur. Le calcul de la surface habitable peut être fait par le propriétaire ou par un expert. L'intervention d'un expert est toutefois fortement recommandée car la Loi Carrez est la garantie de la surface exacte du bien immobilier. En cas d'achat, si une différence négative entre la surface mentionnée sur les documents administratifs et la surface réelle est supérieure à 5% alors, l'acquéreur peut obtenir un dédommagement ou une baisse du prix de vente et ce durant l'année suivant la date d'achat. Attention, toute différence positive reste sans effet.

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, (Loi Carrez), impose, depuis le 18 juin 1997, au vendeur de calculer et de garantir la surface habitable, avec une tolérance maximale de 5%, des parties privatives de tout bien immobilier.
Cette surface habitable doit être reprise dans tous les documents que ce soit l'avant-contrat, l'acte authentique, ... concernant un lot en copropriété. A noter toutefois que cette loi ne concerne pas les achats sur plan ou les achats de terrain à bâtir.

La surface habitable est définie par l'article R.111-2 du code de la construction. Il s'agit de la surface de plancher construite ayant une hauteur minimale de plafond de 1,80 m. Ainsi ne sont pas pris en compte compte : les murs, les cloisons, les placards, les fenêtres, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, les parties communes ni les dépendances éventuelles des logements qui n'ont pas pour
destination l'habitation.

Ce qui ne doit pas être comptée dans la surface habitable de la maison : l'espace libéré par une porte lorsqu'elle est ouverte. Tout espace qui se situe côté extérieur par rapport aux portes et fenêtres de la maison (terrasse, balcon, véranda, ...). Les combles de la maison (si ils ne sont pas aménagés). le sous-sol de la maison (sauf les parties aménagées pour l'habitation). les paliers d'escalier lorsqu'ils sont compris dans une cage (fermée par des portes).